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En France, les prix immobiliers ont été multipliés par plus de 2 en 15 ans. Depuis quelques mois, nous assistons à une baisse des prix partout en France. Cette situation historique est totalement décolérée de tous fondamentaux (salaires, inflation). Par ailleurs, de multiples signaux mettent en évidence une possible poursuite de cette chute des prix immobiliers en France :
- le risque d’exposition bancaire aux crédits immobiliers
- la forte baisse des volumes des ventes
- niveau plancher de la baisse des taux avant un rebond
- la réduction d’une fiscalité jusqu’alors généreuse (modification du dispositif Scellier)
- l’hypertrophie de la masse monétaire
- le boom des demandes de suspension de crédit
- la décorélation : prix immobiliers, salaires, inflation
1) Risque d’exposition bancaire aux crédits immobiliers
Selon l’agence de notation Moody's « l'immobilier en France serait en surchauffe ». Moody's poursuit en soulignant l'exposition des banques françaises sur le marché local du crédit immobilier. L’année dernière, les établissements bancaires ont accordé 160 milliards d'euros de nouveaux crédits immobiliers, du jamais vu depuis 2002. L'encours global s'élève à 842 milliards d'euros (mars 2015 source Banque de France). Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France s'est inquiété de « la hausse continue du prix des logements, qui crée un risque pour la stabilité financière si un ajustement brutal devait intervenir dans l'avenir ».
4) Réduction de la fiscalité généreuse
Le dispositif Scellier, destiné à ceux qui achètent et louent des logements neufs pour bénéficier de réductions d'impôt, est «très efficace» mais doit être réformé car il est trop «coûteux» et a entraîné des dérives, selon un rapport parlementaire publié hier. Selon GillesCarrez (UMP), rapporteur général du budget à l'Assemblée, «170.000 logements ont été construits depuis 2009 et 75.000 de plus sont prévus d'ici au 31décembre 2012». Cependant le coût actuel (2,3milliards d'euros si le dispositif est maintenu après 2012) devrait, selon le rapport, être ramené à 1,2milliard.
Depuis le 1er janvier 2011, seuls les logements répondants aux normes BBC (bâtiment basse consommation) peuvent bénéficier des 25% de réduction d’impôts. Ensuite, il faut redoubler de vigilance lors de l’achat d’un bien car si celui ci ne correspond pas aux normes, le taux de la réduction d’impôt passe à 13.5% dès 2011. Et ce n ’est pas fini ! Au 1er janvier 2012, vous ne pourrez plus déduire que 9% de vos impôts, puis le dispositif disparaitra purement et simplement en 2013 pour les logements non verts.
Ainsi en France ont décompte 60% d'investisseurs parmi les acheteurs d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier.
5) Hypertrophie de la masse monétaire et prix immobiliers
La masse monétaire M3 (pièces et billets, dépôts bancaires, crédits à court terme, dépôts à terme d'une durée supérieure à 2 ans, et OPCVM monétaires) en France a été multipliée par près de 3 entre les années 90 et aujourdh’ui. Selon JP CHEVALIER, « l’argent sain est le premier pilier des Reaganomics, ce qui est évident pour tout monétariste. En France, l’une des sources les plus importantes de la création monétaire provient du non enregistrement des engagements de retraite dû essentiellement au système de retraite par répartition : des créances existent, mais elles ne sont pas comptabilisées, ni en contrepartie les capitaux ni les dettes pour les financer.
Conséquence : de l’argent non gagné circule en masse. Ce sont par exemples des salaires payés qui sont supérieurs à ce qu’ils devraient être (par rapport à une situation normale dans laquelle les engagements de retraite devraient être correctement comptabilisés), ce sont des billets de train et l’électricité qui sont vendus à des prix inférieurs à ce qu’ils devraient être ».
Toujours selon JP CHEVALIER : « tout le monde profite de cet argent non gagné pour le dépenser en grande partie, ce qui stimule alors le PIB et aussi les importations. Le problème est alors aggravé par la monnaie unique : les excédents de l’Allemagne permettent, par transferts abscons, d’équilibrer la balance des paiements de la France.
Autre manifestation de l’hypertrophie monétaire : une grande partie de l’argent non gagné sert à acheter des logements dont les prix montent. D’après l’Insee, « plus de la moitié de la valeur des biens immobiliers dépasse largement les coûts. Cette bulle immobilière éclatera un jour. »
Les Français surendettés sont de plus en plus nombreux à opter pour cette solution. Selon l’INSEE, le nombre de dossiers déposés et recevables reste élevé, de l’ordre de 195 000, et a augmenté de 25 % depuis 2007 sous l’effet de la crise économique. Le montant moyen de surendettement par dossier augmente lui de 2,1 % pour atteindre 39 200 euros par dossier au quatrième trimestre 2013.
En 2013, l’endettement se compose pour 81,3 % de dettes financières (dettes immobilières, dettes à la consommation, découverts et dépassements). Avec la crise, de plus en plus de ménages sont en grande difficulté financière depuis trois ans. Le remboursement des crédits de consommation ou immobilier est devenu de plus en plus difficile, avec le risque réel de perdre sa maison ou son appartement. A moins d'obtenir une suspension de son crédit jusqu'à deux ans comme le permet la loi.
7) Prix immobiliers, salaires,inflation
Depuis les années 60, prix immobiliers, salaires et inflation suivaient les mêmes tendances. A partir de 2000 et de l'explosion des prix immobiliers, cette harmonie a cédé. Selon The Economist, le marché immobilier français serait surévalué de 25%.
Par ailleurs, Marc Touati* insiste sur le fait que « l’écart entre le niveau des prix des logements et celui des revenus des ménages est devenu trop grand ». *Le responsable de la recherche économique, financière et stratégique d'Assya Compagnie Financière en est convaincu depuis plusieurs mois : « La bulle immobilière française s’est reformée »
2) Baisse des volumes de ventes de -30% depuis 2012 et de près de -40% depuis la période 2000 à 2005
Le marché immobilier se caractérise par moins de transactions au niveau national. Ainsi et selon les données du CGDD, le nombre de ventes a chuté de près de 30% depuis 2012.
3) Niveau plancher de la baisse des taux avant un rebond
Selon un rapport de l'OCDE , l'accès trop facile au crédit aurait majoré le prix des logements de plus de 30%.
Les taux des crédits immobiliers ont atteint un niveau bas plancher. Les taux français ont également remonté ces dernières séances. Sur ces 6 dernières semaines, les taux des OAT 10 ans ont plus que doublé. Certes, leur niveau reste faible, mais ce fort mouvement de hausse, s’il se confirme dans les prochains jours, sera le coup d’envoi de la hausse des taux des crédits immobiliers. Le point bas des taux des crédits immobiliers sera donc passé en avril.
4) Réduction de la fiscalité généreuse
Le dispositif Scellier, destiné à ceux qui achètent et louent des logements neufs pour bénéficier de réductions d'impôt, est «très efficace» mais doit être réformé car il est trop «coûteux» et a entraîné des dérives, selon un rapport parlementaire publié hier. Selon GillesCarrez (UMP), rapporteur général du budget à l'Assemblée, «170.000 logements ont été construits depuis 2009 et 75.000 de plus sont prévus d'ici au 31décembre 2012». Cependant le coût actuel (2,3milliards d'euros si le dispositif est maintenu après 2012) devrait, selon le rapport, être ramené à 1,2milliard.
Depuis le 1er janvier 2011, seuls les logements répondants aux normes BBC (bâtiment basse consommation) peuvent bénéficier des 25% de réduction d’impôts. Ensuite, il faut redoubler de vigilance lors de l’achat d’un bien car si celui ci ne correspond pas aux normes, le taux de la réduction d’impôt passe à 13.5% dès 2011. Et ce n ’est pas fini ! Au 1er janvier 2012, vous ne pourrez plus déduire que 9% de vos impôts, puis le dispositif disparaitra purement et simplement en 2013 pour les logements non verts.
Ainsi en France ont décompte 60% d'investisseurs parmi les acheteurs d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier.
5) Hypertrophie de la masse monétaire et prix immobiliers
La masse monétaire M3 (pièces et billets, dépôts bancaires, crédits à court terme, dépôts à terme d'une durée supérieure à 2 ans, et OPCVM monétaires) en France a été multipliée par près de 3 entre les années 90 et aujourdh’ui. Selon JP CHEVALIER, « l’argent sain est le premier pilier des Reaganomics, ce qui est évident pour tout monétariste. En France, l’une des sources les plus importantes de la création monétaire provient du non enregistrement des engagements de retraite dû essentiellement au système de retraite par répartition : des créances existent, mais elles ne sont pas comptabilisées, ni en contrepartie les capitaux ni les dettes pour les financer.
Conséquence : de l’argent non gagné circule en masse. Ce sont par exemples des salaires payés qui sont supérieurs à ce qu’ils devraient être (par rapport à une situation normale dans laquelle les engagements de retraite devraient être correctement comptabilisés), ce sont des billets de train et l’électricité qui sont vendus à des prix inférieurs à ce qu’ils devraient être ».
Toujours selon JP CHEVALIER : « tout le monde profite de cet argent non gagné pour le dépenser en grande partie, ce qui stimule alors le PIB et aussi les importations. Le problème est alors aggravé par la monnaie unique : les excédents de l’Allemagne permettent, par transferts abscons, d’équilibrer la balance des paiements de la France.
Autre manifestation de l’hypertrophie monétaire : une grande partie de l’argent non gagné sert à acheter des logements dont les prix montent. D’après l’Insee, « plus de la moitié de la valeur des biens immobiliers dépasse largement les coûts. Cette bulle immobilière éclatera un jour. »
Les Français surendettés sont de plus en plus nombreux à opter pour cette solution. Selon l’INSEE, le nombre de dossiers déposés et recevables reste élevé, de l’ordre de 195 000, et a augmenté de 25 % depuis 2007 sous l’effet de la crise économique. Le montant moyen de surendettement par dossier augmente lui de 2,1 % pour atteindre 39 200 euros par dossier au quatrième trimestre 2013.
En 2013, l’endettement se compose pour 81,3 % de dettes financières (dettes immobilières, dettes à la consommation, découverts et dépassements). Avec la crise, de plus en plus de ménages sont en grande difficulté financière depuis trois ans. Le remboursement des crédits de consommation ou immobilier est devenu de plus en plus difficile, avec le risque réel de perdre sa maison ou son appartement. A moins d'obtenir une suspension de son crédit jusqu'à deux ans comme le permet la loi.
7) Prix immobiliers, salaires,inflation
Depuis les années 60, prix immobiliers, salaires et inflation suivaient les mêmes tendances. A partir de 2000 et de l'explosion des prix immobiliers, cette harmonie a cédé. Selon The Economist, le marché immobilier français serait surévalué de 25%.
Par ailleurs, Marc Touati* insiste sur le fait que « l’écart entre le niveau des prix des logements et celui des revenus des ménages est devenu trop grand ». *Le responsable de la recherche économique, financière et stratégique d'Assya Compagnie Financière en est convaincu depuis plusieurs mois : « La bulle immobilière française s’est reformée »
Evolution de l'encours de crédits à l'habitat - Source Banque de France
Le marché immobilier se caractérise par moins de transactions au niveau national. Ainsi et selon les données du CGEDD, le nombre de ventes a chuté de près de 30% depuis 2012.
Evolution de l'indice du nombre de ventes - Source CGEDD
Selon un rapport de l'OCDE , l'accès trop facile au crédit aurait majoré le prix des logements de plus de 30%. Les taux des crédits immobiliers ont atteint un niveau bas plancher. Les taux français ont également remonté ces dernières séances. Sur ces 6 dernières semaines, les taux des OAT 10 ans ont plus que doublé. Certes, leur niveau reste faible, mais ce fort mouvement de hausse, s’il se confirme dans les prochains jours, sera le coup d’envoi de la hausse des taux des crédits immobiliers. Le point bas des taux des crédits immobiliers sera donc passé en avril.
Evolution des taux de crédits immobilier - Source les Echos
Evolution du taux OAT à 10 ans
Le dispositif Scellier, destiné à ceux qui achètent et louent des logements neufs pour bénéficier de réductions d'impôt, est «très efficace» mais doit être réformé car il est trop «coûteux» et a entraîné des dérives, selon un rapport parlementaire publié hier. Selon GillesCarrez (UMP), rapporteur général du budget à l'Assemblée, «170.000 logements ont été construits depuis 2009 et 75.000 de plus sont prévus d'ici au 31décembre 2012». Cependant le coût actuel (2,3milliards d'euros si le dispositif est maintenu après 2012) devrait, selon le rapport, être ramené à 1,2milliard.
Depuis le 1er janvier 2011, seuls les logements répondants aux normes BBC (bâtiment basse consommation) peuvent bénéficier des 25% de réduction d’impôts. Ensuite, il faut redoubler de vigilance lors de l’achat d’un bien car si celui ci ne correspond pas aux normes, le taux de la réduction d’impôt passe à 13.5% dès 2011. Et ce n ’est pas fini ! Au 1er janvier 2012, vous ne pourrez plus déduire que 9% de vos impôts, puis le dispositif disparaitra purement et simplement en 2013 pour les logements non verts. Ainsi en France ont décompte 60% d'investisseurs parmi les acheteurs d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier.
5) Hypertrophie de la masse monétaire et prix immobiliers
La masse monétaire M3 (pièces et billets, dépôts bancaires, crédits à court terme, dépôts à terme d'une durée supérieure à 2 ans, et OPCVM monétaires) en France a été multipliée par près de 3 entre les années 90 et aujourdh’ui. Selon JP CHEVALIER, « l’argent sain est le premier pilier des Reaganomics, ce qui est évident pour tout monétariste. En France, l’une des sources les plus importantes de la création monétaire provient du non enregistrement des engagements de retraite dû essentiellement au système de retraite par répartition : des créances existent, mais elles ne sont pas comptabilisées, ni en contrepartie les capitaux ni les dettes pour les financer.
Conséquence : de l’argent non gagné circule en masse. Ce sont par exemples des salaires payés qui sont supérieurs à ce qu’ils devraient être (par rapport à une situation normale dans laquelle les engagements de retraite devraient être correctement comptabilisés), ce sont des billets de train et l’électricité qui sont vendus à des prix inférieurs à ce qu’ils devraient être ».
Toujours selon JP CHEVALIER : « tout le monde profite de cet argent non gagné pour le dépenser en grande partie, ce qui stimule alors le PIB et aussi les importations. Le problème est alors aggravé par la monnaie unique : les excédents de l’Allemagne permettent, par transferts abscons, d’équilibrer la balance des paiements de la France. Autre manifestation de l’hypertrophie monétaire : une grande partie de l’argent non gagné sert à acheter des logements dont les prix montent. D’après l’Insee, « plus de la moitié de la valeur des biens immobiliers dépasse largement les coûts. Cette bulle immobilière éclatera un jour. »
Les Français surendettés sont de plus en plus nombreux à opter pour cette solution. Selon l’INSEE, le nombre de dossiers déposés et recevables reste élevé, de l’ordre de 195 000, et a augmenté de 25 % depuis 2007 sous l’effet de la crise économique. Le montant moyen de surendettement par dossier augmente lui de 2,1 % pour atteindre 39 200 euros par dossier au quatrième trimestre 2013.
En 2013, l’endettement se compose pour 81,3 % de dettes financières (dettes immobilières, dettes à la consommation, découverts et dépassements). Avec la crise, de plus en plus de ménages sont en grande difficulté financière depuis trois ans. Le remboursement des crédits de consommation ou immobilier est devenu de plus en plus difficile, avec le risque réel de perdre sa maison ou son appartement. A moins d'obtenir une suspension de son crédit jusqu'à deux ans comme le permet la loi.
Evolution du nombre de dossiers de surendettement - Source INSEE
Depuis les années 60, prix immobiliers, salaires et inflation suivaient les mêmes tendances. A partir de 2000 et suite à l'expansion des prix immobiliers, cette harmonie a cédé. Par ailleurs et depuis leur somemt atteint en 2007, les prix immobilier ont chuté chez nos voisins de Grèce –38.5%, Irlande –37.2%, Espagne –31.3%, Pays Bas –17.7%, Italie –16.9%.
La France avec une baisse très modérée de ses prix immobilier fait figure d’exception en Europe. Selon The Economist, le marché immobilier français serait surévalué de 25%.
Par ailleurs, Marc Touati* insiste sur le fait que « l’écart entre le niveau des prix des logements et celui des revenus des ménages est devenu trop grand ». *Le responsable de la recherche économique, financière et stratégique d'Assya Compagnie Financière en est convaincu depuis plusieurs mois : « La bulle immobilière française s’est reformée ».