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Depuis 2000, l’indice des prix immobiliers a progressé de 92% à Paris et 63% en France.Sur la même période, le salaire moyen (35 100 €/an) a progressé de seulement 10% et l’inflation de 18%. Cette absence de corrélation entre la progression de ces trois indicateurs m’ont amené à projeté plusieurs hypothèses sur l’évolution de l’indice des prix immobiliers et des prix au m² que je vous livre ci-après.
Scénario N°1 :
L’indice des prix selon Friggit :
L’indice des prix immobiliers continue sa progression au rythme actuel.
De 2000 à 2020, l’indice des prix immobiliers aura alors augmenté de :
176% à Paris, 134% en Iles de France, 120% en Province et en France.
Soit près de 6% d’augmentation par an en France.
Les prix au m² :
Les prix au m² à Paris ont été multipliés par plus de 3,5 en seulement 10 ans. Soit une augmentation moyenne de 13,2% par an (corrigé de l’inflation).
En projection et au même rythme, les prix immobiliers à Paris pourraient progresser de 300% entre 2000 et 2020.
Les prix au m² en France ont été multipliés par 2 en 10 ans. Soit une augmentation de 8.2% par an (corrigé de l’inflation).
En projection et au même rythme, les prix immobiliers en France pourraient progresser de 200% entre 2000 et 2020.
Ce scénario signifierait que les prix immobiliers vont encore doubler d’ici à 2020, pour atteindre en moyenne : 21 000 €/m² à Paris et 5 500 €/m² en France.
Scénario N°2 :
L’indice des prix immobiliers selon Friggit :
L’indice des prix immobiliers reste stable au niveau actuel.
De 2000 à 2020, l’indice des prix immobiliers aura alors augmenté de :
92% à Paris, 70% en Iles de France, 63% en Province et en France.
Soit près de 3.15% d’augmentation par an en France.
Les prix au m² :
Le prix immobiliers seraient alors en 2020 de : 7 000 €/m² pour Paris et 2 750 €/m² pour la France.
Scénario N°3 :
L’indice des prix immobiliers selon Friggit :
L’indice des prix immobiliers baisse de 10% d’ici à 2020.
De 2000 à 2020, l’indice des prix immobiliers aura alors augmenté de :
73% à Paris, 53% en Iles de France, 47% en Province et en France.
Soit près de 2.35% d’augmentation par an en France.
Dans ce cas, les prix immobiliers ne seront pas revenus dans le tunnel de Friggit (indice entre 0.9 et 1.1).
Scénario N°4 :
L’indice des prix immobiliers selon Friggit :
L’indice des prix immobiliers baisse de 20% d’ici à 2020.
De 2000 à 2020, l’indice des prix immobiliers aura alors augmenté de :
54% à Paris, 36% en Iles de France, 31% en Province et en France.
Soit près de 1.55% d’augmentation par an en France.
Dans ce cas, les prix immobiliers ne seront pas revenus dans le tunnel de Friggit (indice entre 0.9 et 1.1).
Scénario N°5 :
L’indice des prix immobiliers selon Friggit :
L’indice des prix immobiliers baisse de 30% d’ici à 2020.
De 2000 à 2020, l’indice des prix immobiliers aura alors augmenté de :
39% à Paris, 19% en Iles de France, 15% en Province et en France.
Soit près de 0.75% d’augmentation par an en France.
Dans ce cas, les prix immobiliers ne seront pas revenus dans le tunnel de Friggit (indice entre 0.9 et 1.1).
Scénario N°6 :
L’indice des prix immobiliers selon Friggit :
L’indice des prix immobiliers baisse de 40% d’ici à 2020.
De 2000 à 2020, l’indice des prix immobiliers aura alors :
augmenté de15% à Paris, 2% en Iles de France et baissé de -2% en Province et en France.
Soit près de –0.1% de baisse par an en France.
Dans ce cas les prix immobiliers en Iles de France, en Province et en France seront revenus dans le tunnel de Friggit (indice entre 0.9 et 1.1) et Paris se situera toujours au-dessus du tunnel.
Scénario N°7 :
L’indice des prix immobiliers selon Friggit :
L’indice des prix immobiliers baisse de 50% d’ici à 2020.
De 2000 à 2020, l’indice des prix immobiliers aura alors baissé de :
-4% à Paris, -15% en Iles de France, -18% en Province et en France.
Soit près de -1% de baisse par an en France.
Dans ce cas, l’indice des prix immobiliers sera passé en dessous du tunnel de Friggit pour la Province et la France (indice entre 0.8 et 0.9). L’Iles de France sera dans le tunnel et Paris se trouvera au centre du tunnel (indice = 1).
Nota :
1) Le salaire moyen :
Depuis les années 80, le salaire moyen est passé de 28 020 €/an à 35 100 €/an en 2010.
Soit une augmentation moyenne annuelle de 1%.
En projection et au même rythme de 2000 à 2020, les salaires pourraient progresser de 20%.
2) L’inflation :
Entre 1985 et 2000, l’inflation a progressé de 2.5% par an.
Entre 2000 et 2010, l’inflation a progressé de 1.8% par an.
En projection et au même rythme de 2000 à 2020, l’inflation pourrait progresser de 18%.
3), Les prix immobiliers :
En euros constant, les prix immobiliers au m² à Paris ont été multipliés par 1,5 entre 1985 et 2000 (source chambre des notaires de Paris). Soit une augmentation moyenne de 1,0% par an (corrigée de l’inflation).
Puis les prix au m² à Paris ont été multipliés par plus de 3,5 en seulement 10 ans. Soit une augmentation moyenne de 13.2% par an (corrigé de l’inflation).
En projection et au même rythme, les prix immobiliers pourraient progresser de 300% entre 2000 et 2020.
En euros constant, les prix immobiliers au m² en France ont augmenté de 1,4 entre 1985 et 2000. Soit une augmentation de 0.9% par an (corrigé de l’inflation).
Puis les prix au m² en France ont été multipliés par 2 en 10 ans. Soit une augmentation de 8.2% par an (corrigé de l’inflation).
En projection et au même rythme, les prix immobiliers pourraient progresser de 200% entre 2000 et 2020.
Conclusion :
Nous avons vu que le scénario peu probable de hausse continue des prix immobiliers entrainerait un nouveau doublement des prix d’ici à 2020. De la même façon le scénario de baisse de 50% de l’indice des prix immobiliers qui engendrerait une moins value de –18% pour les biens en France et –15% en Iles de France est à exclure. Une stabilisation ou une baisse modérée des prix (-10% à –20%) signifierait que les prix immobiliers entre 2000 et 2020 augmenteraient 2 à 3 fois plus vite que les salaires.
Nous l’avons vu, les prix immobiliers (corrigés de l’inflation) ont suivi l’évolution des salaires entre 1985 et 2000. Puis les prix immobiliers ont été 8 à 13 fois supérieurs aux salaires.
Par conséquent une hypothèse sage voudrait que les prix immobiliers reviennent entre 2000 et 2020 a une progression similaire à celle des salaires. Ainsi les prix immobiliers auraient progressés de 20% à Paris et 18% en France. Nous serions alors dans les cas 5 et 6. Les prix immobiliers devraient donc baisser de –30% à –40% d’ici à 2020. Par ailleurs, cette baisse permettrait à l’indice des prix immobiliers de revenir dans le tunnel de Friggit pour la France. Dans ce cas Paris demeurerait toujours au dessus du tunnel de Friggit.
Sources :
- graphiques Friggit
- INSEE
- Chambre des Notaires de Paris