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En immobilier, dans une opération d'achat-revente, l'acquéreur peut devoir contracter un crédit-relais, complété ou non par un prêt complémentaire. Comparatif des conditions tarifaires de huit établissements.

Que passe-t-il lorsqu'on a un coup de coeur pour un nouveau toit avant que sa résidence principale soit déjà vendue ? L'acquéreur «craque» et se retrouve propriétaire de deux biens. Pour faire la jointure avec la cession de son premier logement, il contracte un crédit-relais, complété ou non par un prêt complémentaire. Pour des raisons de simplification, nous avons mis le projecteur sur le seul crédit-relais dans notre banc d'essai. Pour le réaliser, les banques ont été interrogées en direct ou par le biais de courtiers en prêts immobiliers. Avant de s'engager dans un crédit-relais, voici les sept points clés à vérifier.

1. Le montant du crédit-relais

Si le bien à vendre est estimé par exemple à une valeur de 1.000, la banque n'accordera un crédit-relais qu'à hauteur d'une certaine proportion appelée «quotité». En immobilier, la valeur d'un bien à un moment t correspond au montant figurant dans le chèque signé par l'acquéreur ! Par conséquent, pour estimer la valeur nette du bien, la banque octroie le crédit-relais, à l'appui d'un justificatif décrivant le bien et spécifiant son prix de vente. Il peut s'agir d'une estimation d'un agent immobilier, d'un mandat de vente ou, mieux encore, d'un compromis ou d'une promesse de vente déjà signés. «Si le premier bien n'est pas totalement remboursé, la banque en tiendra évidemment compte pour le calcul de la valeur nette du bien», précise Fabienne Dignac, courtier indépendant en prêts.

Exemple : un bien est estimé 1.000 à la vente. Il reste 200 de crédit à rembourser. La banque accorde un crédit relais à hauteur de 70%. Voici le calcul de nombreuses banques :

(valeur du bien x 0,70%) -capital restant dû = montant du crédit-relais

700 -200 = 500.

«Depuis le début de l'année, la quotité des crédits-relais s'approche du seuil des 70% de la valeur de bien à vendre, affirme-t-on chez Empruntis. Ce financement peut même atteindre 80% de la valeur du bien, dès lors que le client a déjà signé une promesse de vente». Encore que le Crédit Agricole Ile-de-France, interrogé pour ce banc d'essai, limite sa quotité à 60%. Dans ce domaine, il n'existe pas de règle absolue. La quotité dépend bien sûr de la politique de la banque, mais surtout des caractéristiques du logement à vendre, en particulier de sa localisation.  S'il est situé sur un marché offreur où les délais de transaction traînent, le banquier risque d'être moins généreux.

2. La durée du crédit-relais

Par nature, le crédit-relais est un prêt à court terme. Par conséquent, il est accordé pour une durée de 12 mois, voire 24 mois pour l'achat d'un bien dans l'ancien. S'il s'agit d'une construction, la banque peut accorder un financement pour 36 mois. Dans l'intervalle, le banquier peut re-contacter son client pour vérifier l'adéquation du prix de vente de son bien avec le marché. En cas de retournement du marché et/ou d'un arrêt des transactions, comme par exemple à l'automne 2008, le banquier n'a pas envie de se retrouver avec un crédit-relais surcoté par rapport au prix réel du bien à céder.

3. Les frais de dossier

Qu'il s'agisse d'un crédit-relais sec ou complété par un prêt complémentaire, des banques retiennent ou non des frais de dossier. En présence de frais de dossier, le particulier a intérêt à les négocier, en faisant valoir son profil d'emprunteur, voire d'épargnant. Dans les barèmes des banquiers, on peut lire par exemple «frais de dossier : 1% du montant du prêt, avec un minimum de 300 euros et un maximum de 1.000 euros».

«Les banques prennent systématiquement des frais de dossier, sauf si le dossier provient de chez un courtier, constate un professionnel. Dans ce cas, le courtier facture son intervention au client, en lieu et place de la banque.» Et de poursuivre : «Bien que des courtiers signalent l'absence de frais sur leur site internet, ils en prélèvent dès que la transaction ne s'effectue pas on line». En fait, chaque courtier doit faire signer un mandat de gestion précisant le montant de ses honoraires, qui ne peuvent être encaissés que le jour de la signature chez le notaire (article L 312-4 et suivants du Code de la consommation).

Dans un crédit sec, c'est-à-dire non suivi d'un crédit complémentaire, les frais de dossier pèsent encore plus lourd. Ce type de crédit peut être souscrit, par exemple, pour des seniors qui profitent du départ des enfants pour vendre leur spacieuse résidence principale et acheter un bien moins grand et moins cher.

4. Le taux du crédit

La plupart des banques interrogées dans ce banc d'essai n'accordent que des crédits-relais à taux fixe. «Pourtant, sur une durée de quelques mois, un taux révisable capé ou non peut mériter l'attention, car il permet de réaliser une économie au niveau du coût global du crédit», précise Fabienne Dignac. Dans notre banc d'essai, HSBC est l'une des rares banques à consentir des crédits-relais à taux révisable. De 4,20% en taux fixe, son taux révisable capté tombe à 3,75% hors assurance. Quoi qu'il en soit, les taux figurant dans ce comparatif sont nominaux. A la différence du TEG (taux effectif global), ils ne prennent en compte ni les frais de dossier, ni ceux d'assurance.

5. Le taux d'assurance

Comme ce poste manque souvent de transparence, il ne faut pas hésiter à demander sur quoi il s'applique : le montant du capital emprunté ou le capital restant dû. Pour comparer les conditions d'assurance, il convient de tenir compte à la fois du taux nominal et du calcul de la prime.  Généralement, les banques exigent que leurs clients -emprunteurs, co-emprunteurs et même les personnes se portant caution -s'assurent sur tous les risques : le décès (DC), la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) et l'interruption temporaire de travail (ITT).

6 La mensualité

Pour l'emprunteur, la mensualité dépend du taux d'intérêt assurance comprise et du type de financement : prêt amortissable ou prêt in fine. De plus, si la personne n'a pas totalement remboursé le prêt de son premier logement et contracte un prêt complémentaire, elle se trouve avec trois financements. «Afin d'avoir une capacité d'endettement maximale sur le nouveau bien immobilier, la solution idéale consiste à demander un différé total : pendant la durée du crédit-relais, l'emprunteur ne règle rien à la banque, et lors de la vente de son premier bien, il fait un remboursement in fine portant à la fois sur les intérêts et le capital, poursuit Fabienne Dignac. Mais certaines banques préfèrent proposer un différé partiel : le client rembourse uniquement les intérêts du crédit-relais, soit mensuellement soit trimestriellement, et il rembourse le capital in fine, une fois qu'il a vendu son bien».

7. La prise de garantie

Même pour un crédit-relais, le banquier exige une garantie pour couvrir son risque. Le plus judicieux est de souscrire une caution auprès d'un organisme spécialisé. Par exemple, au Crédit Logement, l'emprunteur acquitte une commission de caution et des frais de garantie à un coût.  Lors de la vente du bien, c'est-à-dire à la fin du prêt, une partie des frais de garantie lui est restituée. Non déterminée à l'avance, cette restitution dépend en fait du nombre de sinistres supportés par cet organisme de caution. Dans l'exemple ci-dessous, une caution émanant du Crédit Logement reviendrait à 1.536 euros. Ce montant se ventile en 300 euros de commission de caution et en 1.236 euros de frais de caution. Au bout de cinq mois, le Crédit Logement rembourserait 75% des frais de caution, soit 927 euros. Résultat : le coût de cette garantie ressortirait à 309 euros. Quant à la caution Saccef, proposée par la Caisse d'Epargne, elle est moins chère que celle du Crédit Logement. Mais lors du débouclage de l'opération, la Saccef ne restitue rien à l'emprunteur. A ce dernier de choisir la garantie, en fonction des options proposées par la banque et de ses objectifs.

 

Crédit relais à taux fixe : huit banques à la loupe
Agé de 45 ans, un propriétaire d'une résidence principale, estimée à 185.000 euros par un agent immobilier, n'a aucun prêt sur ce bien.  Pour une opération d'achat-revente, il a besoin d'un crédit-relais (CR) pour acheter un bien de 250.000 euros. Au bout de 5 mois, il signe la vente de son premier bien immobilier à 185.000 euros.
Banque LCL La Banque postale HSBC BNP Paribas  Société Générale Crédit Agricole Ile-de-France Crédit Foncier Caisse d'Epargne Ile-de-France
Quotité en % 70 70 70 70 70 60 70 70
Montant en euros du CR 129.500 129.500 129.500 129.500 129.500 111.000 129.500 129.500
Durée en mois du CR 24, 36 24 12 24 24 24 24 24
Taux fixe en  % hors assurance 3,45 3,70 4,20 2,85 3,35 3,70 3,95 3,15
Taux en  % d'assurance 0,28 0,24 0,33 0,35 0,348 0,39 0,384 0,42
Mensualité en euros 402,50 425,19 488,86 345,38 399,08 378,33 367,71 385,26
Frais de dossier nul 971 1.000 400 900 nul 500 500
Coût du crédit sur 5 mois 2.012 3.096 3.444 2.126 2.895 1891 2.338, 2.426

 

Tableau comparatif de 8 crédits relais :

http://www.lesechos.fr/patrimoine/banque/020501063374-banc-d-essai-huit-credit-relais.htm

 

a-credit-relais.jpg

 

 

Immobilier : Crédits relais

 

http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/

Crédit relais à taux fixe : huit banques à la loupe
Agé de 45 ans, un propriétaire d'une résidence principale, estimée à 185.000 euros par un agent immobilier, n'a aucun prêt sur ce bien.  Pour une opération d'achat-revente, il a besoin d'un crédit-relais (CR) pour acheter un bien de 250.000 euros. Au bout de 5 mois, il signe la vente de son premier bien immobilier à 185.000 euros.
Banque LCL La Banque postale HSBC BNP Paribas  Société Générale Crédit Agricole Ile-de-France Crédit Foncier Caisse d'Epargne Ile-de-France
Quotité en % 70 70 70 70 70 60 70 70
Montant en euros du CR 129.500 129.500 129.500 129.500 129.500 111.000 129.500 129.500
Durée en mois du CR 24, 36 24 12 24 24 24 24 24
Taux fixe en  % hors assurance 3,45 3,70 4,20 2,85 3,35 3,70 3,95 3,15
Taux en  % d'assurance 0,28 0,24 0,33 0,35 0,348 0,39 0,384 0,42
Mensualité en euros 402,50 425,19 488,86 345,38 399,08 378,33 367,71 385,26
Frais de dossier nul 971 1.000 400 900 nul 500 500
Coût du crédit sur 5 mois 2.012 3.096 3.444 2.126 2.895 1891 2.338, 2.426
Tag(s) : #Crédits immobiliers
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