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Selon la dernière étude Xerfi, l’immobilier de logement sera affecté par la dégradation des fondamentaux économiques en 2012. Le marché sera en particulier significativement impacté par le durcissement des conditions d’accès au crédit. L’entrée en vigueur de la norme BâleIIIsur le niveau et la qualité des fonds propres restreindra la distribution de crédits de la part des banques.
Ces dernières tenteront de limiter au maximum leur risque et reconstitueront pour cela leurs marges d’intermédiation, y compris sur les prêts immobiliers, ce qui entraînera une hausse des taux d’emprunt. Le marché de l’ancien sera par conséquent essentiellement animé par les secundo accédants, d’où une baisse à venir des volumes de transactions. En revanche les prix bougeront peu au niveau national, en raison du déséquilibre persistant entre l’offre et la demande.
Les déterminants structurels dicteront l’évolution à moyen terme
A l’horizon 2015, les prix des logements anciens (en moyenne nationale) ne flamberont pas, mais ne baisseront pas pour autant. Les prévisions de Xerfi font en effet état d’une hausse de 1,5% en moyenne par an entre 2012 et 2015. Une évolution qui s’explique par les facteurs suivants :
l’insuffisance de la construction neuve face à la pénurie de logements. Le risque d’un retournement des mises en chantier en cours d’année 2012 est élevé en raison du durcissement de la distribution de crédits, de la réticence des ménages à s’endetter et de la fin d’une partie des aides à la défiscalisation ;
la lenteur des réponses des pouvoirs publics pour fournir du foncier disponible pour la construction de logements neufs, et la restriction progressive des aides (fin du prêt à taux zéro PTZ+ pour les logements anciens) ;
le niveau toujours élevé de la demande, avec près de 300 000 ménages supplémentaires par an.
Les évolutions Paris/province continuent à diverger fortement
L’élévation généralisée des prix en 2011 masque toutefois d’importantes disparités régionales, en particulier entre l’Ile-de-France, et le reste du territoire. L’effet valeur refuge de l’immobilier a pleinement joué en 2011 à Paris, et a entraîné une hausse des prix de près de 20%, tandis qu’elle n’a été que de 4% en province. L’attractivité de la capitale favorisera des prix toujours orientés à la hausse en 2012 (+3%), contre un recul pour la province (-1%). Afin d’appréhender ces divergences, les experts de Xerfi proposent dans cette étude un tableau complet de l’immobilier en régions, avec l’ensemble des données disponibles sur les compartiments du neuf (promotion et construction de maisons individuelles) et de l’ancien.
L’étude présente également les grandes tendances à venir en termes de construction neuve compte tenu des évolutions démographiques régionales.
Les grandes professions face à des défis majeurs
Les principales professions de l’immobilier de logement analysées dans l’étude font face à de nombreux défis du fait d’un environnement en mutation rapide :
Les promoteurs vont devoir gérer la fin de l’avantage Scellier au 1er janvier 2013. Ils bénéficieront ainsi d’une année supplémentaire de hausse des ventes en 2012, avant un reflux en 2013. Ils doivent par ailleurs s’adapter rapidement à l’éco-construction avec l’entrée en vigueur, début 2013, de la RT 2012. L’ensemble de la profession, et notamment les groupes leaders tels que Bouygues Immobilier, Nexity, Icade ou Cogedim sont ainsi en phase de montée en compétence dans la construction de logements basse consommation (BBC) ;
Les constructeurs de maisons individuelles doivent aussi s’adapter à l’éco construction. Ils sont dans une phase de structuration de leur offre de maisons basse consommation BBC, avec la volonté de couvrir l’ensemble des gammes de prix. Ils testent à cette fin des maisons expérimentales, comme Maisons France Confort ou IGC ;
Les agences immobilières sont dans une phase de transition et de refonte du modèle traditionnel, qu’elles essaient de préserver en renforçant les barrières à l’entrée (mise en place d’une formation obligatoire). La montée en puissance des réseaux low cost présents uniquement sur Internet représente en effet un danger et une source de pression sur les marges. Les réseaux traditionnels s’adaptent en ripostant sur le terrain des services, comme Guy Hoquet qui a mis en place une garantie réservée aux mandats exclusifs.
Source : Xerfi