L'immobilier une fausse valeur refuge ?

23 Février 2012

Selon AgoraVox, l'or et l'immobilier sont souvent décrits comme des valeurs refuges. Ils sont donc très prisés depuis 2008 face aux fortes variations de la Bourse et des incertitudes sur les autres placements.

Seulement, l'immobilier résidentiel français est l'un des plus sur-évalués du monde. Faut-il toujours considérer en 2012 l'immobilier comme une valeur refuge alors qu'une décôte de 25 % n'est pas à exclure et que les rendements locatifs sont ridiculement bas ?

Qu'est-ce qu'une valeur refuge ?

En période de crise, on cherche à placer son argent dans une valeur refuge. L'objectif principal est de ne pas perdre ses économies ou du moins d'en perdre le moins possible. Les placements qui auront toujours une certaine valeur sont donc prisés dans ces périodes où la peur guide la plupart des choix.

A la vue des points exposés ci-dessous, il n'y a bien plus que dans la tête de nombreux épargnants que l'immobilier en France reste une valeur refuge.

L'immobilier français est l'un des plus sur-évalués au monde

D'après le classement de TheEconomist, sur les marchés immobiliers surévalués la France est le deuxième pays au monde ! Triste record bien aidé par l'effondrement des autres bulles immobilières occidentales (Etats-Unis, Espagne, Royaume-Uni, sans oublier le Japon où les prix baissent depuis plus de 20 ans).

Bulle immobilière ou pas, peu importe comment on caractérise cela. Quand les prix de l'immobilier sont surévalués d'au moins 25 % par rapport aux revenus, il ne faut pas être devin pour comprendre que cela ne sera pas durable.

D'ailleurs le cycle de baisse enclenché depuis 2007/2008, qui a été stoppé de 2010 à mi-2011 (principalement à cause des nombreuses aides de l'Etat et des taux extraordinairement bas), semble reprendre son cours depuis l'été 2011. La plupart des professionnels s'accordent sur des prévisions de baisse de l'ordre de 5 % pour l'année 2012 pour l'ensemble du marché immobilier Français.

Le cas de l'immobilier en Province

Le rebond des prix de l'immobilier en 2010/début 2011 n'a d'ailleurs pas compensé les baisses de prix enregistrées en Province depuis 2008. En effet, les prix dans l'immobilier ancien ont baissé dans 74 départements depuis 2008. Les baisses de prix sont plus importantes sur les appartements que sur les maisons.

Certains secteurs sont mêmes particulièrement avancés dans le dégonflement de leur bulle immobilière puisque pas moins de 16 départements ont vu la valeur de leurs appartements perdre plus de 10 % en trois ans !

Le cas particulier de la pierre parisienne

A Paris et plus généralement en Ile-de-France, les prix ont eux explosé les plafonds touchés en 2008. La plus forte augmentation enregistrée par les notaires à dépasser +21 % entre juin 2010 et juin 2011. Seulement depuis cet été, la flambé des prix des logements à Paris semblent brusquement s'interrompre.

Les notaires d'Ile-de-France enregistrent dans leurs avant-contrats une stabilisation des prix pour les compromis de vente signés au 3ème trimestre 2011. Les indicateurs avancés de la FNAIM et de MeilleursAgents indiquent même des baisses de prix au 4ème trimestre 2011.

Même à Paris, la notion de valeur refuge de la pierre commence donc à s'effriter. Si ce sentiment se propage, les prix pourraient bien chuter aussi vite qu'ils sont montés. Tout repose sur les croyances des acquéreurs et des investisseurs dans l'immobilier parisien.

Les rendements locatifs sont inintéressants

Un investissement immobilier procure deux types d'avantages : des potentielles plus-values et des revenus locatifs. Comme nous venons de le voir, le premier avantage a du plomb dans l'aile pour ceux qui désirent acheter en 2012. Cet avantage sera d'autant plus réduit que la fiscalité s'est fortement durcies sur les plus-values immobilières.

Il reste à étudier la rentabilité d'un investissement locatif. Combien rapporte la mise en location d'un appartement actuellement ?

Et bien compte tenu des risques et des charges qui pèsent sur un investissement immobilier, pas grand chose ! C'est ce que montre ce calcul de la rentabilité immobilière brute dans les 100 plus grandes villes françaises.

Alors d'après vous, un placement dans l'immobilier reste-il malgré tout une valeur refuge en 2012 ?

Article : AgoraVox

http://www.agoravox.fr/actualites/economie/article/immobilier-une-fausse-valeur-108014

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