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En France, les prix immobiliers ont été multipliés par plus de 2 en 10 ans. Cette situation historique est totalement décolérée de tous fondamentaux (salaires, inflation). Par ailleurs, de multiples signaux mettent en évidence une possible chute des prix immobiliers en France :

  • le risque d’exposition bancaire aux crédits immobiliers,
  • la forte baisse des volumes des transactions sur 1 an (-7.1%),
  • la hausse des taux qui ampute la capacité d’acquisition des ménages,
  • la réduction d’une fiscalité jusqu’alors généreuse (modification du dispositif Scellier),  
  • l’hypertrophie de la masse monétaire,
  • le boom des demandes de suspension de crédit,
  • la décorélation prix immobiliers, salaires, inflation

 

1) Risque bancaire

Selon l’agence de notation Moody's « l'immobilier en France, qui serait en surchauffe ». Moody's poursuit en soulignant l'exposition des banques françaises sur le marché local du crédit immobilier.  

 

L’année dernière, les établissements bancaires ont accordé 160 milliards d'euros de nouveaux crédits immobiliers, du jamais vu depuis 2002. L'encours global s'élève à 800 milliards d'euros. Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France s'est inquiété de « la hausse continue du prix des logements, qui crée un risque pour la stabilité financière si un ajustement brutal devait intervenir dans l'avenir ». 

 

2) Baisse des volumes de 7,1 % sur un an

Le marché immobilier se caractérise par moins de transactions au niveau national : -7.1% entre le 1er semestre 2010 et le 1er semestre 2011 et des reculs de prix dans certaines régions, d'après Century 21. 

 

3) Hausse des taux 

Pour illustrer l'impact de la hausse des taux sur le pouvoir d'achat immobilier des particuliers - http://www.appelimmo.fr, prenons l'exemple d'un ménage pouvant rembourser 1.000 euros par mois pendant 20 ans. A la fin 2010, avec des taux d'intérêt à 3,5%, ce ménage pouvait obtenir un prêt de 170.426 euros.Le montant moyen d'une acquisition se chiffrait alors à 194.646 euros. Ce couple devait donc financer la différence par un apport personnel de 22.200 euros (hors droits d'enregistrement).    

 

Un semestre plus tard, en juin 2011, ce ménage ayant conservé sa capacité de remboursement de 1.000 euros par mois, peut obtenir un prêt de 160.800 euros au taux de 4,3% sur 20 ans. Comme le montant d'une transaction atteint désormais 210.438 euros, il devra disposer de 49.658 euros d'apport, soit 27.458 euros supplémentaires en seulement six mois !

 

Par ailleurs, le rapport de l'OCDE paru en janvier sur ce sujet indique que l'accès trop facile au crédit aurait majoré le prix des logements jusqu'à 30% au sein des pays membres.

 

4) Réduction de la fiscalité généreuse

Le dispositif Scellier, destiné à ceux qui achètent et louent des logements neufs pour bénéficier de réductions d'impôt, est «très efficace» mais doit être réformé car il est trop «coûteux» et a entraîné des dérives, selon un rapport parlementaire publié hier. Selon GillesCarrez (UMP), rapporteur général du budget à l'Assemblée, «170.000 logements ont été construits depuis 2009 et 75.000 de plus sont prévus d'ici au 31décembre 2012». Cependant le coût actuel (2,3milliards d'euros si le dispositif est maintenu après 2012) devrait, selon le rapport, être ramené à 1,2milliard.

 

Depuis le  1er janvier 2011, seuls les logements répondants aux normes BBC (bâtiment basse consommation) peuvent bénéficier des 25% de réduction d’impôts. Ensuite, il faut redoubler de vigilance lors de l’achat d’un bien car si celui ci ne correspond pas aux normes, le taux de la réduction d’impôt passe à 13.5% dès 2011. Et ce n ’est pas fini ! Au 1er janvier 2012, vous ne pourrez plus déduire que 9% de vos impôts, puis le dispositif disparaitra purement et simplement en 2013 pour les logements non verts.

 

Ainsi en France ont décompte  60% d'investisseurs parmi les acheteurs d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier.

 

5) Hypertrophie de la masse monétaire et prix immobiliers

 

Selon JP CHEVALIER, « l’argent sain est le premier pilier des Reaganomics, ce qui est évident pour tout monétariste. En France, l’une des sources les plus importantes de la création monétaire provient du non enregistrement des engagements de retraite dû essentiellement au système de retraite par répartition : des créances existent, mais elles ne sont pas comptabilisées, ni en contrepartie les capitaux ni les dettes pour les financer.

 

Conséquence : de l’argent non gagné circule en masse. Ce sont par exemples des salaires payés qui sont supérieurs à ce qu’ils devraient être (par rapport à une situation normale dans laquelle les engagements de retraite devraient être correctement comptabilisés), ce sont des billets de train et l’électricité qui sont vendus à des prix inférieurs à ce qu’ils devraient être ».

 

Toujours selon JP CHEVALIER : « tout le monde profite de cet argent non gagné pour le dépenser en grande partie, ce qui stimule alors le PIB et aussi les importations. Le problème est alors aggravé par la monnaie unique : les excédents de l’Allemagne permettent, par transferts abscons, d’équilibrer la balance des paiements de la France.

 

Autre manifestation de l’hypertrophie monétaire : une grande partie de l’argent non gagné sert à acheter des logements dont les prix montent. D’après l’Insee, plus de la moitié de la valeur des biens immobiliers dépasse largement les coûts. Cette bulle immobilière éclatera un jour. »

 

6) Boom des demandes de suspension de crédit

Les Français surendettés sont de plus en plus nombreux à opter pour cette solution – 106 428 dossiers déposés de janvier à mai 2011 pour 95 035 en 2010 sur la même période.

 

Les dettes relatives à un crédit immobilier sont présentes dans 7% des dossiers de surendettement avec un endettement moyen de 89 140€.

 

Avec la crise, de plus en plus de ménages sont en grande difficulté financière depuis trois ans. Le remboursement des crédits de consommation ou immobilier est devenu de plus en plus difficile, avec le risque réel de perdre sa maison ou son appartement. A moins d'obtenir une suspension de son crédit jusqu'à deux ans comme le permet la loi.

 

7) Prix immobiliers, salaires,inflation

Depuis les années 60, prix immobiliers, salaires et inflation suivaient les mêmes tendances.

A partir de 2000 et de l'explosion des prix immobiliers, cette harmonie a cédé.

 

Selon The Economist, le marché immobilier français serait surévalué de 48%.

 

Par ailleurs, Marc Touati* insiste sur le fait que « l’écart entre le niveau des prix des logements et celui des revenus des ménages est devenu trop grand ».  *Le responsable de la recherche économique, financière et stratégique d'Assya Compagnie Financière en est convaincu depuis plusieurs mois : « La bulle immobilière française s’est reformée »

 

Voir l'artcile : http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/article-evolution-des-prix-immobiliers-en-france-d-ici-a-2020-59701695.html

 

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Ventes de logements locatifs suivants dispositifs fiscaux

sc2-ventelogementslocvatifs

 

Evolution des dépenses fiscale en dispositifs immobiliers

 

sc3-evolution-depense-fisclae-faveur investissement locatif

 

Sources :

 

http://www.banque-france.fr/fr/instit/protection_consommateur/statistiques_mensuelles_surendettement.htm

http://www.jpchevallier.com/10-index.html

http://coulisses.blogs.challenges.fr/archive/2011/06/30/french-subprimes.html

http://www.europe1.fr/Economie/Boom-des-demandes-de-suspension-de-credit-613959/

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/actu/0201486535395-immobilier-baisse-des-volumes-de-7-1-sur-un-an-189950.php

http://www.assemblee-nationale.fr/13/rap-info/i3631.asp

 

 

 La Chute des prix immobiliers en 7 raisons

Tag(s) : #Bulle immobilière

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