Panorama des marchés immobiliers en Europe et aux USA

L’indicateur des prix immobiliers the Economist du 03 mars 2011 place la France (+48%) en 3^èmeposition des pays ou le marché immobilier est le plus sur évalué. Pour le reste de l’Europe, l’Espagne(+43.7%) et la Suède (+39.7%) se situent juste après. Les USA se situent plus raisonnablement à –7.7%

Dans le même ordre d’idée, les prix ont augmenté entre 1997 et 2011 en France (+152%), , Royaume Uni (+178%), Suède (+175%), Belgique (+164%),  Espagne (+157%),….Aux USA sur la même période, les prix ont progressé de +56%.

Dans le domaine de la construction, la chute se poursuit en Espagne (-20%), comme en Slovénie (-17,1 %) et en Roumanie (-12,4 %). La France se situent à -10.1% d’une année à l’autre en décembre 2010.

Toujours dans le secteur de la construction et à l’extrême opposé, nous trouvons l’Allemagne (+55,4%), la Pologne (+11,1%) et la Suisse (+10%) .

Observons la situation des marchés immobiliers dans les pays Européens et aux USA :

En France :

Les taux de crédits :

L’influence des taux de crédit sera déterminante sur l’évolution des prix immobiliers.

Selon Empruntis et depuis quelques mois, les taux fixes repartent à la hausse. Après avoir atteint un point bas à 3.35% en novembre 2010, les taux fixes à 15 ans sont aujourd’hui en moyenne pour la France à 3.85% (soit une hausse de +13%). Concernant les taux variables, après un point bas à 2.95% en septembre 2010, ces derniers se stabilisent à 3.15% (soit +7%) pour un emprunt d’une durée de 15 ans.

Aussi, les emprunteurs doivent allonger la durée de leurs crédits qui est passée de 19.9 à 20.7 ans et même de 21.7 à 23.1 ans en Ile-de-France selon Century 21.

Cependant, nous sommes encore très loin des sommets atteints en 2008 avec des taux fixes à 15 ans de 5.30% et des taux variables à 5.35%. 

Dans le neuf :

Dans le neuf, la construction est repartit à la hausse en 2010, sans pour autant atteindre les chiffres enregistrés en 2008. La tendance est la même pour le volume de ventes immobilières. Cette hausse dans le neuf est très clairement portée par les investissements en loi Scellier et le prêt à taux zéro (puis PTZ+).

En 2010, le nombre de ventes dans le neuf s’élève à plus de 115.000 soit 8,6 % de plus qu’en 2009, 109.600 logements neufs qui ont été mis sur le marché. L’encours de logements neufs proposés à la vente continue de baisser, les mises en vente et les annulations de réservation étant inférieures aux ventes et aux abandons de logements commercialisés.

En ce qui concerne les permis de construire, il est prévisible qu’à partir de 2012 la reprise de 2010 risque de ne pas être maintenue. Les ventes au contraire seront affectées par la réduction des bénéfices accordés par la loi Scellier, qui passeront de 25% en 2010 à 13% en 2011. Une chute du nombre de réservations est prévue.

Par ailleurs, l’impact d’une nouvelle hausse des taux de crédits devrait accroitre l’instabilité qui règne sur le marché de l’immobilier neuf.

Dans l’ancien :

Selon les Echos, nous constatons une chutes des transactions et un fort ralentissement de la hausse des prix dans l'ancien:

"Le nombre de ventes de logement anciens en France ont baissé de 3% pour la période comprise entre le 1er janvier et le 15 mars par rapport à la même époque de l'an dernier", a déclaré jeudi à l'AFP Laurent Vimont, président de Century 21, un des principaux réseaux d'agences immobilières.

Ce véritable retournement de situation (après une hausse de 30% en 2010) a, comme d'habitude faute d'un nombre suffisant d'acheteurs, une conséquence directe sur les prix alors que ceux-ci avaient fortement progressé en 2010 (+6,2% dans l'Hexagone et même +17,5% à Paris établissant un record historique à 7.330 euros/m2 en moyenne).

Les prix des logements anciens ont seulement augmenté de 2,6% en ce début d'année par rapport au quatrième trimestre 2010, affirme Century 21.

En Espagne :

Depuis leur point haut d'avril 2007, les prix immobiliers Espagnols ont baissé sans discontinuité de -25%.

Sur un an, la baisse est de - 5.2%. Le prix moyen s'élève à 2 240 €/m².

Au quatrième trimestre de 2010, 13.849 logements neufs ont été enregistrés en Espagne , selon les données du ministère ibérique. Sur l'ensemble de l'année 2010, 218.572 logements neufs ont été construit est livrés , soit une chute de -38,7 % par rapport au même trimestre en 2009.

En parallèle, le secteur de la construction en Espagne continu de se dégrader. Selon Eurostat, la production de ce secteur s'est effondrée -43,2 % par rapport à la même période de l'année précédente en janvier 2011, tandis que la chute moyenne dans l'ensemble de l'euro-zone est restée limitée à -4,5 %.

En Italie :

Après avoir chuté de près de -15% entre 2006 et 2010, les prix immobiliers en Italie semblent se stabiliser selon la dernière publication de Global Property Guide. Par ailleurs, les volumes de logements mis en vente sur le marché immobilier n'ont pas cessé de chuté entre 2003 et 2010 avec une baisse cumulée de -35%.

Au Royaume Unis :

Après avoir chuté de plus de 20% entre 2007 et 2009, les prix immobiliers au Royaume Uni semblent reprendre le chemin de la hausse. Cette situation masque de grandes disparités entre les différentes provinces. Ainsi et pour le mois de février 2011, les prix immobiliers évoluent de -1.4% à +6.7% en fonction de la zone géographique considérée.

En Irlande :

Les prix immobiliers Irlandais ont perdu plus de -25% depuis 2008. Les causes de cette chute sont nombreuses : crise financière, taux de chômage record, coût du crédit élevé. Dans ce contexte, il n'est guère surprenant que le marché immobilier domestique ai tant souffert. Toutes les régions (urbaines, rurales) ont été touchées sans exception et les stocks de logements n'ont jamais été aussi importants.

L'économie irlandaise a connu des conditions extrêmement difficiles au cours des deux dernières années, même si les indicateurs récents donnent à penser que le pire de la récession est terminée.

Le prix médian d’un logement neuf s’est établi à 230 600 dollars et le prix moyen à 260 300 dollars. Fin janvier, le stock de logements neufs totalisait 188.000 unités, soit l’offre pour 7,9 mois au rythme actuel des ventes.

En Belgique :

Une première depuis sa création en 2005, l’indice TREVI qui mesure l’évolution du prix de l’ensemble du marché résidentiel et dans toute la Belgique s’inscrit au dessus de la barre des 110 points.

L’augmentation des prix a été plus sensible dans la région bruxelloise avec une hausse sur l’ensemble de l’année 2010 de 3,9% tandis que la région flamande montrait son dynamisme retrouvé, elle aussi, avec 3,5% et la région wallonne ne se trouvait pas très loin à 3,1%.

Le volume des transactions à lui aussi été en stricte hausse puisque le groupe TREVI constate une hausse de 30% de son chiffre d’affaires.

Toujours très positifs, nos amis Belges prévoient  une nouvelle hausse de l’ordre de 8 à 10% en 2011.

Petit bémol, TREVI base ses prévisions sur : une croissance économique de  ± 1,5% à 2%, des taux d’intérêts stables, des mesures budgétaires ne jetant pas un coup de froid sur le secteur immobilier.

En Grèce :

Selon une estimation de Fitch, les prix immobiliers grecs pourraient baisser de 15% au cours des deux années à venir. Les causes principales seraient :  la forte augmentation des taux d'intérêts, les mesures d'austérité engagées par les pouvoirs publics ainsi que la hausse du taux de chomage. 

Ainsi, la proportion de prêts non payés pendant plus de trois mois a atteint 2.7% en décembre 2010 contre 0.9% un an plus tôt.

Avant la crise, les taux d'intérêt bas avaient aidé les grecs à accéder à la propriété.

Par ailleurs et selon Ficth, les efforts du gouvernement « pour réduire la dette du secteur public vont exercer un effet négatif sur les prix immobiliers».

En effet, les fonctionnaires grecs constituent une proportion élevée d'emprunteurs et certains, avec les mesures mises en places, auront de probables difficultés de paiement.

La Grèce a réduit le salaire du secteur public et a réduit sa dette en échange de 149 d'€ milliard renflouements de l'Union européenne et du Fonds monétaire international.

Ces mesures ont accentué la récession du pays pendant que l'économie chuté de 4.2% en 2010 et le taux de chômage atteignait 13.5% en octobre.

Aux USA :

Après une forte progression en décembre, les ventes de logements neufs aux États-Unis ont reculé de 12,6% en janvier à 284.000 en rythme annualisé, selon les chiffres publiés jeudi par le Département du Commerce américain. Les ventes de logements neufs ont chuté de 18,6% par rapport à janvier 2010.