Immobilier: faut-il s’attendre à une baisse ou pas?

Il y a des arguments pour la baisse des prix de l’immobilier comme pour son maintien aux niveaux actuels ou plus élevés. Lesquels croire en ces temps incertains ?

Jean-Christophe Bataille et Loïc Abadie ont livré deux visions radicalement différentes de l’avenir du marché immobilier français en France dans ces colonnes ces derniers jours. Alors, qui croire ?

Petit rappel : Loïc pense, statistiques sur l’octroi du crédit à l’appui, que l’immobilier va plonger. Jean Christophe Bataille estime quant à lui que les facteurs structurels alimentant la demande et contraignant l’offre ne permettront au mieux (ou au pire), que de voir des corrections locales de 5 à 20%. Ces facteurs sont, entre autres, la poursuite de la décohésion des ménages, la politique malthusienne de raréfaction artificielle du foncier constructible, et, dans les emplacements « premium » comme les beaux quartiers de Paris, la Savoie ou la côte d’Azur, des achats massifs d’étrangers fortunés qui chercheront à mettre leur patrimoine à l’abri de la folie injectrice des banques centrales.

Correction ou implosion en fonction des caractéristiques immobilières intrinsèques ?

Qui a raison ? Bien malin qui peut le dire avec certitude. Il me semble que ces deux analyses s’en tiennent à une agrégation moyenne d’éléments économiques généraux. Mais en phase de turbulence économique, il me semble que deux typologies de marchés assez différentes vont voir le jour, donnant en partie raison (ou tort, si on est pessimiste), à nos deux analystes.

Autant le dire tout de suite : d’un point de vue macro-économique général, le scénario de Loïc Abadie serait plus sain, et serait celui qui se produirait si les gouvernements « laissaient faire » la grande correction de l’excès de dettes qui est en train de s’opérer. Mais quelques facteurs d’origine gouvernementale me laissent croire que le scénario « Bataille » sera observable sur une certaine typologie de marché.

Notamment, une correction « faible à modérée » sera observable sur le marché du logement de plus de deux pièces dans toutes les grandes et moyennes agglomérations et leur proche périphérie, là où se concentrent presque 2/3 de la population française, à la notable exception des quartiers frontaliers des zones urbaines dites « difficiles ». Par contre, dans les campagnes éloignées (>#20km) des grands centres pourvoyeurs d’emploi, ou sur le logement de petite surface (studios et petits deux pièces) on se rapprochera d’une chute « Abadienne », qui a d’ailleurs déjà commencé. Pourquoi ces divergences d’analyses en fonction des secteurs ?

Petites surfaces : le dégonflement du « Scellier » va se faire sentir. 

Par Vincent Bénard pour Contrepoints

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