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La Banque des règlements internationaux (BRI), "la banque centrale des banques centrales", a tiré le signal d'alarme, dans son rapport annuel publié fin juin, sur l'endettement des investisseurs dans l'immobilier non résidentiel. Ces trois prochaines années arrivent en effet à échéance des milliards de dollars, de livres ou d'euros de crédits que les propriétaires de bureaux, commerces, entrepôts et hôtels ont massivement souscrits entre 2005 et 2007, soit au pic des prix, et qu'ils ne pourront pas honorer.
"C'est ce que nous appelons "le mur de la dette", c'est-à-dire une concentration exceptionnelle de prêts arrivant à terme en même temps, que les emprunteurs auront du mal à rembourser et les banques à refinancer, en raison des exigences accrues en fonds propres et des nouvelles règles prudentielles", explique Bertrand Carrez, consultant d'Athema, conseil en financement immobilier.
Ce "mur de la dette" trouve ses fondations dans les années 2005 à 2007, lorsque l'appétit des investisseurs et le crédit facile faisaient inconsidérément monter le prix de l'immobilier commercial, avec des achats financés jusqu'à 80 % ou 90 % par l'emprunt. Les risques ont été amplifiés par des techniques bancaires comme la titrisation massive des crédits hypothécaires via les fameux commercial mortgage-backed securities (CMBS) à l'origine de la crise financière de 2008, et par le recours à des "crédits bullet" : il s'agit de formules sans amortissement, dont l'emprunteur ne verse, en cours de prêt, que les intérêts, et rembourse le capital à son échéance, en général grâce à la vente de l'immeuble.
Aux Etats-Unis, Steve Renna, président de la National Association of Real Estate Investment Managers (Nareim), évalue à 800 milliards de dollars (636,7 milliards d'euros) le montant des crédits arrivant à échéance au cours des deux prochaines années, dont la moitié de créances douteuses. En 2008 et 2009, la valeur des immeubles a chuté de 30 % à 50 %, "une dépréciation excessive, qui sera peut-être ramenée, en 2010, à 25 % ou 35 % pour les immeubles de bonne catégorie", tempère M. Renna. Les banques ont déjà enregistré, au premier trimestre, un taux de 10 % d'impayés des CMBS, contre 2 % à 3 % un an plus tôt.
Pour l'Europe, le cabinet CB Richard Ellis estime, dans une étude parue en avril, que 207 des 970 milliards d'euros d'encours de prêts immobiliers, à fin 2009, sont adossés à des immeubles de mauvaise qualité, financés en outre avec un fort endettement, et rencontrent déjà de grandes difficultés de remboursement. Le cabinet DTZ a, lui, calculé que 482 milliards d'euros de prêts, en Europe, devront être renégociés au cours des deux prochaines années, obligeant les banques à trouver de nouveaux capitaux à hauteur de 115 à 156 milliards d'euros entre 2010 et 2011.
Les pays d'Europe les plus touchés sont le Royaume-Uni (22 % de la dette et 36 % des besoins de refinancement), l'Espagne (respectivement 16 % et 20 %), la France (13 % et 11 % des besoins, soit environ 13 milliards d'euros) et l'Allemagne (14 % et 8 %). Des pays de taille plus modeste, comme l'Irlande, le Portugal, la Roumanie, la Hongrie, sont certes moins endettés en valeur absolue mais cependant très exposés, en particulier aux problèmes d'impayés, de créances douteuses et de ventes forcées. L'agence Standard & Poor's, qui note entre autres la qualité des prêts titrisés, relève qu'au Royaume-Uni 9 % d'entre eux sont d'ores et déjà défaillants.
De tels impayés peuvent être soldés de deux façons. Les propriétaires vendent leurs immeubles aujourd'hui, en acceptant de casser les prix, et trouveront des acheteurs parmi les chasseurs de bonnes affaires qui disposent de cash, comme les fonds souverains de Singapour, du Qatar et des familles fortunées. C'est ce qui explique la frénésie d'achat des Qataris à Londres.
Une autre voie est de restructurer ces dettes avec les mêmes banques ou d'autres, de les rallonger ou de les revendre. C'est ce qu'a fait le fonds canadien Tahiti, qui avait acquis 61 hôtels gérés par Intercontinental en 2005 : la dette de 461 millions de livres (557 millions d'euros) a été rachetée par le fonds souverain de Singapour GIC.
"En France, nous nous attendions à des ventes précipitées, mais le marché est, pour l'instant, anormalement calme, observe Antonia Raccat, avocate chez Lefèvre Pelletier & Associés. Banquiers et prêteurs ont préféré renégocier discrètement les conditions des crédits plutôt que de brader les immeubles, quitte à ce que les banques relèvent leurs taux d'intérêt et exigent des garanties supplémentaires."
Quelques conflits entre prêteurs et emprunteurs ont pourtant échoué devant les tribunaux : la tour Cœur Défense dans le quartier d'affaires parisien, qui appartenait à la banque Lehman Brothers, aujourd'hui disparue ; le fonds anglais Mansford, qui a acheté onze plates-formes logistiques pour 65 millions d'euros et ne peut rembourser la Royal Bank of Scotland ; la foncière Orco, placée sous sauvegarde...
D'autres établissements songent à créer leur structure de défaisance (bad bank) pour gérer ces crédits pourris. C'est le cas, en Allemagne, de la banque Pfandbriefbank, nouveau nom d'Hypo Real Estate, après son sauvetage en catastrophe par l'Etat en 2008. En Espagne, les banques regroupent leurs prêts douteux dans la bad bank baptisée Ahorro Corporacion Soluciones Inmobiliarias.
"Les banques déjà sauvées une fois et qui ne peuvent pas afficher de nouvelles pertes ont, pour le moment, acheté du temps, en repoussant les échéances à des jours meilleurs, lorsque les prix remonteront", analyse M. Carrez. Mais cette perspective est loin d'être certaine.
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L'immobilier commercial : une bombe à retardement
