Immobilier : baromètre Meilleurs Agents - mai 2011

MeilleursAgents.com publie la 26ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. A Paris les délais de vente augmentent, les prix se négocient à nouveau, les stocks se reconstituent progressivement. En banlieue, les marchés continuent à se fragmenter.

« Le marché parisien ne touche plus terre !  Les prix ont encore augmenté de 1% à Paris en mars 2011 mais le cycle normal du marché est enrayé.  Les acheteurs naturels de petites surfaces ne peuvent plus suivre la hausse et les investisseurs s’inquiètent des faibles perspectives de rendement et de plus-value. Les studios et deux-pièces se vendent moins facilement qu’il y a trois mois.  Seul le marché des grandes surfaces est encore actif sous la forme d’un marché de troc où seule la valeur relative des biens compte. Peu importe le niveau des prix, je vends cher donc je peux acheter cher et je finance la différence par un crédit encore bon marché.  Mais si la demande pour les petites surfaces faiblit, à terme, c’est la pompe du marché qui n’est plus alimentée. Ailleurs en banlieue les composantes locales l’emportent avec en tête le pouvoir d’achat réel qui conditionne l’évolution des prix ainsi que les délais et les volumes de transaction. Nous sommes entrés dans une nouvelle phase du marché immobilier, plus compliquée pour les acheteurs et les vendeurs. » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

A Paris, les propriétaires d’appartements familiaux de 3 pièces et plus et dont la situation financière et professionnelle est saine sont aujourd’hui sur un marché de troc plutôt favorable. Ils peuvent vendre leur bien actuel avec une forte plus-value et acheter un nouvel appartement sans réellement s’inquiéter du niveau actuel des prix. Grâce à leur mise de fond issue de la vente, il leur reste seulement à financer le solde à des taux encore assez bas pour leur permettre de réaliser de belles affaires dans des conditions assez « indolores ». Sur ce marché, seule la valeur relative compte. La valeur intrinsèque n’a plus réellement de sens. Cette mécanique explique la hausse relative des volumes de transactions sur ces grands appartements.

La situation est amplifiée par la baisse des échanges sur les petites surfaces de moins de 3 pièces. Les prix pratiqués aujourd’hui rebutent un nombre croissant d’investisseurs et les primo-accédants ne peuvent plus suivre. Ainsi, si les prix parisiens ont globalement augmenté de 1% en mars, les prix des grandes surfaces ont progressé de 1,8% alors que ceux des petites surfaces n’ont évolué que de 0,2%.

A Paris, le marché vit donc en vase clos sans primo-accédants pour alimenter la chaîne des transactions d’achat-revente par le bas. Cette situation ne pourra pas durer longtemps au-delà de l’été.

Dans les départements limitrophes, les situations sont de plus en plus hétérogènes. Les marchés évoluent localement essentiellement en fonction du pouvoir d’achat et de la situation économique. Ainsi les départements les plus aisés (92, 94 et 78) continuent de voir les prix augmenter à un rythme mensuel supérieur à 1%. Cependant, ces départements ne sont pas homogènes. Commune par commune et quartier par quartier, les prix suivent des tendances différenciées. Il est donc essentiel de bien comprendre chaque marché local avant de vendre ou d’acheter.

Dans les autres départements, les prix sont orientés à la baisse à l’instar du 93 et de la Grande Couronne dans son ensemble dont les prix moyens du m² ont diminué de -0,1% en mars. Ces baisses limitées s’accompagnent d’une diminution des volumes de transaction en particulier sur les grands appartements et les maisons. Le dispositif du PTZ+ continue à stimuler l’achat de petites surfaces neuves ou rénovées.

Ces éléments semblent annoncer un début de blocage du marché. Acheteurs et vendeurs restent sur leurs positions, les délais de vente s’allongent et les transactions peinent à se conclure. Les vendeurs ne doivent pas fonder leurs attentes sur les prix affichés dans les vitrines, éviter la surenchère et accepter des offres raisonnables. Les acheteurs, pour leur part, doivent être exigeants et patients afin de bénéficier au maximum du retournement de la situation.

Source : Meilleurs Agents